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オフィスレップを使うメリットBenefits of Using Office Reps

一般的な仲介業者は、移転した場合のみ手数料が発生するビジネスのため、現オフィスのオーナーに対しての交渉は行いません。
なぜなら各ビルオーナーと長年にわたり友好関係を築き、仲介役として反復継続する取引で強固な利害関係があるからです。

オフィスレップの場合
一般的な仲介業者の場合

プロジェクトの立案と交渉項目Project planning and negotiation items

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大項目 業務項目 成果物
プロジェクトの立案 1.戦略の策定 戦略および計画書
2.マーケットリサーチ マーケットリサーチ報告書
3.テストフィット 既存レイアウト図、新規レイアウト図
4.コスト分析 コストシミュレーション
5.移転物件の選定 相場資料、物件比較表
交渉項目（※）
（現オフィス、新オフィス）		 1.賃料、敷金、フリーレントの交渉 定期的な戦略ミーティングを開催、
レポート提出、交渉マニュアルの作成
2.段階賃料の交渉
3.電気代（単価）、空調費、室内清掃費等の交渉
4.契約期間の交渉
5.賃料改定に関しての交渉
6.ペナルティ条項に対しての交渉
7.内装工事の工事区分に対する交渉
8.拡張優先権の獲得
9.解約期限の短縮化
10.契約内容で不利と思われる項目に対しての交渉
11.原状回復工事の価格交渉
12.内装工事及び原状回復工事の期間短縮
13.内装工事の価格交渉

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プロジェクトの進め方と他社との比較How to proceed with the project

Phase1

オフィスレップの場合
一般的なオフィス仲介業者の場合
綿密なヒアリング ≪最重要≫

現契約書の内容確認、人員計画、ワークスタイル、資産状況、オフィスの使用状況、キャッシュフロー等を細かく確認、検証のうえ交渉を開始。

課題・問題点の抽出

  • 更新･再契約時の賃料増額
  • レイアウトの分析、会議室やブースの適正化、倉庫/書庫の適正化
  • ペーパレス化/ワイヤレス化/コードレス化　
  • BCP（事業継続計画）、LCP（生活継続計画）対策
  • コミュニケーションの向上
  • セキュリティ強化
  • モチベーションの向上
  • リクルーティングの強化
  • 在宅勤務やサードプレイスの運用　　他
ヒアリング
  • 移転理由
  • 希望面積
  • 予算
  • 使用人数
  • 希望エリア
  • 入居時期
  • 必要な設備などをヒアリング
想定されるシナリオを用意
  • 現オフィスの賃料増額、減額
  • 内部増床、部分返却、館内移転
  • ワークスタイルの見直し
  • 集約、統廃合、移転

現在オフィスを活かした提案を含め、複数のシナリオを用意。

当社は移転のみを推奨する
エージェントではございません。

想定されるシナリオをご提示、検証、比較しシナリオを選定。

資料作成
ヒアリングした情報をもとに、賃料交渉目安、フリーレント目安を確認し物件資料を作成。
好条件が取れる物件などおすすめ物件を決める。
提案

・マーケットリサーチ
移転候補先の用意、物件の内覧

・テストフィットおよびコスト算出

・その他ランニングコスト算出、検証および交渉

・工事区分の確認および交渉（B→C工事）
工事区分表を請求
（10～30％の工事価格の削減が可能）

・B工事の価格交渉
新装工事、原状回復工事の詳細見積りを請求
（5～20％の工事価格の削減が可能）

・工事期間の検証および交渉
新装工事、原状回復工事期間の適正化
（賃料の重複期間を軽減が可能）

提案
おすすめ物件を中心にご提案。
とりあえず内覧へ誘導。
内覧

有力物件の他、交渉が効きやすい物件などを複数内覧。

内覧

1件でも多く内覧し、物件の漏れを防ぐ。

交渉

Phase1を詳細に確認、検証のうえ候補物件を条件交渉を開始。
正確で無駄のない、根拠に基づいた交渉ができる。

交渉

条件が取れやすい物件へ誘導しクロージング。
最初に提示された条件が下限と考えているため必要以上の交渉をしない。

プロジェクトを進めるにあたり、以下の項目も確認、検証しクライアントにより有利な条件を取得します。

プロジェクトの目的･目標確認
機能要件（組織・人員計画・必要機能など）の整理
ビル設備定義（ルートC確認）
各種設備スペック確認（休館対応確認）
プロジェクト体制の作成
マスタースケジュール立案作成
候補物件簡易調査
現状オフィス調査・分析
関連法規の検討・調整
セキュリティ方針の定義(手段、範囲、連動=運用)
基本仕様の作成
プロジェクトの作業項目/役割分担作成
入札仕様書の作成　等

契約

不動産契約はプロジェクトの途中です。
契約前でないと交渉できない項目が多くあり、細かく詰めてまいります。
また内装工事の交渉にうまくつなげていきます。

契約

一般的な仲介業者は契約してしまうと、それで終了になり、内装業者へ引継ぎます。

どちらが有利な条件を取れるかは一目瞭然です。
オフィスレップでは想定されるシナリオをもとに、様々な角度から交渉を行うため、より有利な条件を獲得することが可能になります。

Phase2

オフィスレップの場合
一般的なオフィス仲介業者の場合
現オフィスの解約予告
詳細設計

入札の実施
廃棄物量の調査
搬出・搬入経路確認
移転元家具什器詳細調査
移転元セキュリティ調査
建築設備確認
制約条件の確認（内装制限等）
工事工程調整
オフィスレイアウト詳細設計
内装インテリア詳細設計
家具什器計画
セキュリティ計画
設備設計計画
基本ネットワーク配線設計
情報機器計画
２次側電源設備基本設計
映像系設備基本設計
実施コスト徴収
実施コスト査定・交渉
原状回復工事費査定・交渉
定例ミーティング（毎週）

業務終了

Phase3

オフィスレップの場合
一般的なオフィス仲介業者の場合
工事発注、リードタイム

工事工程表の作成
管理体制、実施業者体制作成
移転時の作業分担の確認
アドレス図の作成
墨出し図の作成
工事業者向け現場説明会の実施
消防届け作成・提出

工事着工

工事現場監理
定例会開催
竣工検査実施
消防検査実施
移転現場管理

工事完了、引越し

移転立会い・確認
廃棄物の処理確認まとめ
完成図書作成 費用まとめ
工事精算
変更・追加事項の管理

現オフィス原状回復工事

原状回復工事確認

現オフィス明渡し

事後意識調査（改善点の確認と実施）
リニューアル計画

再契約、更新のコンサル
オフィスニーズ変更に伴うリニューアル

業務終了

最初からプロジェクトに参加しているため、誰よりも交渉の時系列を把握しております。
内装工事・原状回復工事完了し清算が済み、プロジェクトが完結するまでお手伝いさせていただきます。

更新・再契約の交渉Negotiate renewal/renewal agreements

更新・再契約の交渉

賃料交渉に臨む前の準備

  1. 原状回復見積りを貸主へ要求
  2. 物件選定
  3. 物件内見
  4. テストレイアウト
  5. 移転コスト算出
  6. 内装工事スケジュール調整
  7. コストシミュレーション

定期借家契約のリスク

  1. 貸主が再契約に応じない
    （再開発や取壊し、賃料合意ができない場合）
  2. 大幅な増額交渉を受ける
    （今後想定される賃料相場の上昇局面）
  3. 期間内解約ができない
  4. 移転スケジュールが限定されている
    （常に契約終期を想定したスケジュールとなる）

契約満了と移転計画を照らし合わせ、余裕のある計画を立てることにより、交渉を有利に進めることができます。

賃料減額交渉 実例Rent Reduction Negotiations

定期借家契約、契約終了日を前倒し
Ex 改定前賃料が＠43,000、賃借面積1,170坪のお客様の賃料減額

賃料減額交渉　実例

交渉ポイント

  • 貸主は残存期間が短くなると移転のリスクが高まる。
    移転コストに残存期間の賃料が加算される。残存期間が短くなればなるほど移転しやすくなることを貸主に理解させる。
  • 貸主が減額に応じる理論的かつ合理的な内容にする。
    移転コストや資産除去債務など移転の障害になりうる項目を事前に検証し、貸主との交渉に臨む。
  • 貸主にとって最悪のシナリオを理解させる。
    移転の場合、契約の残存期間分しか賃料がコミットされない。次のテナントを誘致する際には賃料を下げ、フリーレントを付け、手数料支払い等があるため、実質の収入は残留シナリオを大幅に下回ることを貸主に理解させる。
  • 貸主が納得できるシナリオを作る。
    賃料を下げるだけでなく、貸主の重要視している部分（解約を防ぐ、長期的な賃料収入の確保等）を踏まえ交渉する。
  • クライアントのイコールパートナーとして、一つのシナリオにとらわれない。
    移転、残留ともに最大限の条件を出し、最終的に選択していただく。
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